Dolda fel - allt du vill veta om dolda fel

Dolda fel skapar irritation och konflikter i en bostadsaffär. Ofta handlar det om stora belopp och det är långt ifrån alltid solklart vad som räknas som ett dolt fel. Vi har sammanställt den här artikeln, baserad på information från jurister som är knutna till branschorganisationen Fastighetsmäklarförbundet (FMF) och samtal med besiktningsföretaget Eminenta, för att hjälpa dig att göra en trygg och bra bostadaffär utan besvikelser. Här reder vi ut begreppen, svarar på de vanligaste frågorna och berättar vad det är som gäller, rent juridiskt. Allt för att minska risken för krångel och obehagliga överraskningar.   

Vad räknas som dolda fel i fastigheter och bostadsrätter – och hur långt sträcker sig köpares och säljares ansvar?  

Att köpa en fastighet eller bostadsrätt är ofta en av livets största investeringar. Då är det naturligt att man vill känna sig trygg med att bostaden är i det skick man förväntar sig. Trots noggranna besiktningar kan det ibland dyka upp problem som varken köpare eller säljare kände till vid köpet – så kallade dolda fel. Dessa kan leda till juridiska tvister och ekonomiska påfrestningar om de inte hanteras rätt.  

Vad definierar ett dolt fel?  

Ett dolt fel är ett fel i bostaden eller fastigheten som:  

• Fanns där vid köpet, men inte var upptäckbart vid en normal besiktning.
• Inte kunde förväntas utifrån bostadens ålder, skick eller pris. 

Det kan till exempel handla om en fuktskada bakom en vägg, felaktiga elinstallationer eller konstruktionsfel i tak eller grund. Om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning anses det inte vara dolt, utan något köparen borde ha uppmärksammat – detta kallas för köparens undersökningsplikt. 

Vad är inte ett dolt fel?  

Ett fel blir inte dolt bara för att köparen ”inte tidigare har upptäckt det”. Att t.ex. hitta ett fullt synligt hål i golvet under en matta, bara för att köparen inte har lyft på mattan på visning (eller vid besiktning), innebär inte att felet är dolt. Även om en besiktningsman har anlitats kan det efter tillträdet framkomma brister som köparen borde ha upptäckt vid en normal, noggrann undersökning. Att den upptäckbara bristen missades är möjligen något som köparen kan rikta anspråk mot besiktningsmannen för, men det är inte något som säljaren bär ansvar för.  

Att den juridiska tolkningen handlar om vad man kan förvänta sig utifrån bostadens ålder, skick eller pris, leder till att något som kan vara ett dolt fel i en ny fastighet inte anses vara ett dolt fel i en äldre byggnad, utan en naturlig följd av åldrandet och därmed något som köparen kan förvänta sig. Det bidrar till att det kan vara svårt att avgöra vad som faktiskt är ett dolt fel. 

Det är också viktigt att inte blanda ihop ”symptom” med ”fel”. Att det är ”kallt” i en lägenhet, eller att spisen ”inte fungerar”, osv, är inte några fel överhuvudtaget. För att ta reda på om det är ett fel i juridisk mening, och huruvida felet är dolt, måste man hitta orsaken till felet. Varför är det kallt, varför fungerar inte spisen? Är det en gammal spis som gått sönder p.g.a. ålder, eller är det en ny spis som har ett fabrikationsfel? Är det kallt för att elementen inte fungerar, eller är det fel på elcentralen? Köparen har här det som kallas för en långtgående utredningsbörda, som innebär att köparen måste ta reda på så mycket som möjligt om felet innan säljaren är överbevisad om sitt eventuella ansvar.  

Köparens undersökningsplikt  

Som köpare har man en omfattande plikt att undersöka bostaden noggrant innan köp. Det innebär att man bör anlita en professionell besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning. Om ett fel hade kunnat upptäckas vid en sådan besiktning, eller om bostadens ålder och skick ger anledning att misstänka ett visst problem, betraktas det inte som dolt. Köparen kan då inte kräva ersättning. 

Säljarens upplysningsplikt 

Många tror att köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt är ungefär jämbördiga, att säljaren har lika stor skyldighet att upplysa om kända brister som köparen har att upptäcka dem. Så är det inte. Köparen har en omfattande undersökningsplikt. Säljaren har däremot inte någon generell upplysningsplikt.  

Här finns inte utrymme att redogöra för de exakta gränserna för säljarens ansvar när det gäller undanhållna uppgifter. Frågan är alltför komplex, men generellt är det så att om säljaren medvetet låter bli att berätta om ett fel på ett sätt som lurar köparen eller agerar ohederligt – med korrekt juridiskt språk: “om säljarens förtigande av ett fel skulle gå så långt som att utgöra ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande”, bör säljaren givetvis inte kunna åberopa att köparen har brustit i sin undersökningsplikt. 

Vad händer om ett dolt fel upptäcks?  

Om ett dolt fel upptäcks efter köpet kan köparen ha rätt till prisavdrag, avhjälpande (att säljaren betalar för att åtgärda felet) eller i vissa fall skadestånd. I extrema fall kan köpet hävas, men det är ovanligt och kräver att felet är så allvarligt att det strider mot avtalet i grunden.  

För att få rätt till ersättning måste köparen kunna visa att felet:  

• är dolt enligt definitionen
• fanns vid tillträdet
• inte kunde upptäckas vid besiktning
• påverkar bostadens värde eller funktion

Det är också viktigt att reklamera felet skriftligen till säljaren så snart som möjligt efter att det upptäckts. Som köpare bör du t. ex. inte vänta med att framställa en reklamation bara för att den slutliga kostnaden för att åtgärda felet inte är känd. Om det ännu inte är klart vad det kostar, är det generellt bättre att göra en göra en reklamation och begära ersättning ”med belopp som senare får preciseras”.  
 

Vad innebär ”befintligt skick” för bostadsrätter?  

Vid försäljning av bostadsrätter är det mycket vanligt att objektet säljs i så kallat befintligt skick (19 § Köplagen). Detta fungerar som en friskrivning för säljaren, där en köpare generellt endast får rätt till prisavdrag eller andra påföljder om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris etc. med fog kunnat förutsätta, eller om säljaren i övrigt låtit bli att upplysa köparen om sådant som är av betydelse för köpet av bostadsrätten. Om vi utgår från ett flertal rättsfall inom området kan man lite slarvigt säga att bostadsrätten får vara upp till ca 5 % felaktig utan att rätt till prisavdrag föreligger vid upptäckt av fel i efterhand.  

Fastigheter säljs däremot inte i befintligt skick, utan i skicket på kontraktsdagen (vilket är något annat, trots att det låter mycket snarlikt). Skicket på kontraktsdagen innebär att köparen har rätt att förvänta sig att fastigheten följer den standard som anges i avtalet och som med fog kunnat förutsättas vid köpet utifrån byggnadens ålder med mera. Standardavtalen för fastigheter innehåller alltså inte rutinmässigt någon friskrivning som för bostadsrätter om befintligt skick, utan köparen kan få ersättning från första kronan vid dolda fel. 

Skillnader i ansvarsperioder mellan fastigheter och bostadsrätter  

Det finns flera viktiga skillnader i hur dolda fel behandlas beroende på om det rör sig om en fastighet (villa, radhus, tomt) eller en bostadsrätt. En särskilt viktig del är att fastigheter och bostadsrätter har helt olika så kallade ansvarsperioder – alltså hur många år som ansvaret ligger på säljare och köpare.  

För fastigheter gäller reglerna i jordabalken. Där har säljaren ett ansvar för dolda fel i upp till tio år. Köparen måste dock reklamera felet "inom skälig tid" efter att det upptäckts, vanligtvis inom några månader.  

För bostadsrätter, som betraktas som lös egendom, gäller i stället köplagen. Här är ansvarstiden kortare – säljaren kan bli ansvarig för dolda fel i upp till två år, och köparen måste reklamera inom skälig tid även här. Inte sällan leder den korta ansvarstiden till att den som säljer en bostadsrätt kan ha svårt att få tillbaka pengar från tidigare säljare, trots att felet har funnits i lägenheten under lång tid. 

Så minimerar du risken för problem med dolda fel  

Att teckna en dolda fel-försäkring är ett sätt att minska risken för både köpare och säljare. För säljaren innebär det ekonomiskt skydd om köparen skulle reklamera ett dolt fel. För köparen ger det en trygghet utöver besiktningen.

Tips till dig som köper  

• Tänk på att din undersökningsplikt som köpare är mycket långtgående. Ställ frågor om det som är särskilt viktigt för dig att få klarhet i inför köpet. Om du inte har fullgjort din undersökningsplikt – eller inte vet vad den innebär – blir det ofta svårt att i efterhand hävda att ett fel varit dolt.  

• Anlita en oberoende besiktningsman vid fastighetsöverlåtelser. Vid bostadsrättsöverlåtelser är det ganska ovanligt med besiktningar bl.a. eftersom bostadsrättsföreningen – inte säljaren – ansvarar för mycket av den byggnadstekniska funktionaliteten i föreningens hus.  

• Läs objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll och övriga handlingar noggrant och ställ frågor till såväl mäklare som besiktningsman.  

• Dokumentera allt och spara kommunikation med säljare och mäklare. 

Tips till dig som säljer  

• Var transparent med bostadens skick. Ett bra riktmärke är att sätta dig in i köparens perspektiv och fråga dig själv: ”Vad hade jag själv velat få veta?” Det blir en påminnelse om att även mindre fel kan vara viktiga för en potentiell köpare.  

• Upplys om alla kända fel eller tidigare skador, även om de är åtgärdade. Sådant som köparen har informerats om är sedan inte möjligt att göra gällande som dolt fel, så detta är det absolut säkraste sättet att undvika framtida diskussioner och tvister för dig som säljare. 

• Överväg att teckna en dolda fel-försäkring.  

Sammanfattning  

Dolda fel är en komplex del av fastighetsrätten som kan få stora konsekvenser för både köpare och säljare. Om du förstår vad som gäller, tar ditt ansvar och anlitar rätt experter, kan många problem undvikas. Mäklaren är begränsad i sin möjlighet att ge rådgivning efter avslutad affär, och måste därför hänvisa till annan juridisk expertis i det aktuella ärendet. Skulle det ändå uppstå en tvist är det därför klokt att kontakta en jurist med erfarenhet av fastighetsrätt för att få korrekt rådgivning. 

Vi hoppas den här informationen hjälper dig att göra en trygg och lyckad bostadsaffär utan besvikelser. Chansen att du gör en riktigt bra affär ökar om du är väl förberedd. Bokar du ett värderingsmöte kan mäklaren ge dig tips om hur du kan göra din bostad mer attraktiv så att värdet ökar och den går lättare att sälja. Både köp och försäljning i din bostadsaffär blir dessutom tryggare och lättare att planera när du vet vad din nuvarande bostad är värd. 

Boka en kostnadsfri värdering av din bostad med någon av våra mäklare här. 

 Vill du prata med din lokala expert direkt? Här hittar du alla våra kontor och mäklare. 

LÄS OCKSÅ