Hur senaste räntesänkningen den 7 november påverkar bostadsmarknaden

Det är viktigt eftersom dagens bostadsmarknad, och bostadspriserna vi har nu, beror på att marknaden har diskonterat många fler räntesänkningar, samtidigt som räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling. Det här räntebeslutet stärker t

Erik Olsson Fastighetsförmedling resonerar om räntebeslutet 20 augusti 2025

Nu behåller Riksbanken sitt manöverutrymme genom att lämna räntan oförändrad till de vet mer om hur framtiden ser ut. De gör att de kan presentera en räntesänkning senare i höst om inflationen tillåter och läget i övrigt kräver det. Bostadsmarknaden har inte förväntat sig någon räntesänkning nu, samtidigt som räntan redan är nere på en hanterbar nivå. Utöver det börjar räntesänkningen i juni ge lite effekt i plånboken nu. Det är välkommet eftersom det ökar tillförsikten på ett sätt som stärker efterfrågan på bostadsmarknaden nu när utbudet ökar både snabbt och mycket inom kort.  Riksbanken har kommunicerat på ett sätt som ger dem ett manöverutrymme så att det senaste beslutet förmodligen var lite lättare än tidigare i år, trots att osäkerheten fortfarande är stor och det är svårt för dem att göra en avvägning mellan om risken för utbudsstörningar som skapar högre inflation eller risken för en svagare ekonomi med lägre sysselsättning är störst.

Räntebeslutet bevarar förhoppningarna om en kontrollerad mjuklandning av ekonomin, där stabil sysselsättning och låg inflation som ger reallöneökningar, kombineras med räntor och inkomstskatter som är lägre än förra året. De faktiska omständigheterna för en stark bostadsmarknad är egentligen goda. Det är inte dagens förutsättningar som skapar oron som gör bostadsmarknaden avvaktande, utan en rädsla för att det kan bli sämre. Det senaste räntebeslutet kan leda till att osäkerheten upplevs minska genom att Riksbanken ändå är tydliga med att de kommer att sänka räntan om det behövs på ett sätt som skapar trygghet och förhoppningar. När osäkerheten minskar kan det snabbt bli en starkare och mer aktiv marknad.

Den fortsatta osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen med politiska utspel och krig som skapar utbudsstörningar gör fortfarande att Riksbankens framtidsprognoser blir svåra. Olika scenarion, där man inte ens vet vad det resulterar i om händelsen inträffar, skall vägas mot varandra för att hitta en räntenivå som ger en lagom balans mellan inflation och sysselsättning och en perfekt mjuklandningen av ekonomin. Den senaste tiden har en överraskande hög inflation ställts mot faktorer som en stark krona, svag konjunktur i Europa och återhållsam konsumtion hos hushållen som leder till en svagare ekonomi med lägre inflation på ett sätt som ger Riksbanken både blandade och motstridiga signaler.

Gjorda räntesänkningar ger uthålliga hushåll och en motståndskraftigare bostadsmarknad
Vart efter räntan har sänkts, och effekten av gjorda sänkningar har slagit igenom mer, blir det mindre viktigt med nya sänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan är redan nere på en nivå som gör hushållen och deras ekonomi mer uthålliga. De faktiska förhållandena är rätt bra, men ovissheten skapar en oro som gör marknaden avvaktande.

Bostadsmarknaden vill att Riksbanken visar att de har läget under kontroll
Marknaden räknade med att Riksbanken skulle lämna räntan oförändrad på 2%. Eftersom räntan redan har gått ner så mycket att det viktigaste nu kanske signalvärdet i budskapet som kommuniceras i räntebeslutet. Signalen som Riksbanken skickar till marknaden i sitt räntebeslut påverkar marknadspsykologin - och eftersom det inte är hur det är nu, utan en oro för hur det kan komma att bli som gör marknaden avvaktande - betyder det Riksbanken säger mycket genom att det påverkar marknadspsykologin. I det perspektivet är det viktigt med en känsla av förutsägbarhet och att Riksbanken har kontroll över situationen för att minska oron hos hushållen. Därför kan det faktiskt ge en starkare bostadsmarknad över tid om man avvaktar med sänkningar nu. Att avvakta nu signalerar att man inte är så orolig för ekonomins utveckling, samtidigt som man har mer torrt krut kvar om det skulle behövas vid nästa beslut i september.

När det gäller hushållens konsumtion, som är ungefär halva Sveriges BNP, stärks effekterna av de redan gjorda räntesänkningarna av skattesänkningar som trädde i kraft från årsskiftet på ett sätt som borde stimulera hushållens konsumtion mer än hittills.

Om det nu är så att hela världen kommer att få lite högre räntor än man trodde tidigare, på grund av handelshinder och geopolitisk oro som ger utbudsstörningar med högre priser kan det vara bra om man inte sänker räntan för mycket och för snabbt eftersom vi redan har en ränta som torde vara hanterbar för hushållen - samtidigt som det finns ett stort värde i att slippa framtida räntehöjningar som skapar oro.      

Hushållen mins ångesten under räntehöjningarna på ett sätt som dämpar konsumtionen
Under de nästan 8 åren med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår hos på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera nu när reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter ger många en bättre ekonomi och mer pengar att röra sig med. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa kommer den svenska ekonomin inte igång. Trots det är sysselsättningen dessbättre rätt stabil.

Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten bland säljarna är hög
Vi håller precis på att uppdatera både Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, och vårt Skräckindex. Senast vi uppdaterade innan sommaren ökade oron så att vårt Skräckindex gick från en ovanligt låg till en något förhöjd nivå. Att vårt Skräckindex steg så mycket visar att visningsbesökarna tycker osäkerheten gör det svårt att förutse bostadsmarknadens utveckling och den egna bostadsförsäljningen. En majoritet på ganska höga 52% (38% i feb) av de som skall sälja en bostad ville minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa för att få ett riktigt högt pris. Att oron och nervositeten ökade så kraftigt förklarar varför andelen som vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny steg. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i sin bostadsaffär. Det var 61% som ville sälja sin gamla bostad innan de köper en ny. Att andelen som vill sälja först ökade präglade bostadsmarknaden genom att det redan stora utbudet ökade när aktiviteten på marknaden ökade under våren. Att en större andel säljer innan de köper nytt jämfört med i början av året gör dessutom att bostäderna säljs långsammare och att fler bostäder blir osålda för att den som säljer först inte är tvingad att sälja, och dessutom kan vänta in ett högre pris för sin bostad. Därför visar sig osäkerheten vi har nu genom att marknadstempot sjunker med långa försäljningstider och färre sålda bostäder, men med bibehållna priser när många säljare låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lågt pris som drar ner prisstatistiken. En osåld bostad kommer ju inte med i prisstatistiken.

Ett tydligt budskap som inkluderar eventuella framtida räntesänkningar, utan prat om hotande räntehöjningar, är välkommet.
En ökad oro skulle slå hårt mot bostadsmarknaden då den stora utbudsökningen som kommer nu när aktiviteten på bostadsmarknaden ökar kraftigt måste matchas av en stor efterfrågan för att bostadspriserna inte skall gå ner – samtidigt som efterfrågan vi har bygger på en tro på ytterligare förbättringar av hushållens ekonomi så att fler vågar agera och byta till en ny bostad som passar behoven bättre.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten som infördes vid årsskiftet. Inkomstskattesänkningarna är ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner 2,0% sedan toppen i våras krävs det att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, årets skattesänkningar och en inflation som, trots att den ligger lite över Riksbankens mål, ändå ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter motverkas dock av den osäkerhet och brist på förutsägbarhet som råder nu. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga
Effekterna av tidigare räntesänkningar slår igenom mer och mer, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör det mindre viktigt med nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet som ger låga räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Osäkerheten leder på motsvarande sätt till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.

Gjorda räntesänkningar minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader. Nu, när räntorna har sänkts med 2,0% sedan i maj förra året, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till mycket högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan
Riksbanken har ett svårt läge med en inflation som fortfarande ligger lite över målet trots att ekonomin har försvagats med en stigande arbetslöshet. I valet mellan att nå inflationsmålet eller att stimulera ekonomin lär Riksbanken prioritera att nå inflationsmålet även om det kräver en räntenivå som försvagar ekonomin. Lågkonjunktur och sysselsättning får politikerna ta hand om. Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden så att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om höjt bolånetak och lindrigare amorteringsregler som har presenteras av Regeringen kan få samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

I ett lite längre perspektiv är räntan, och därmed inflationen, den absolut viktigaste faktorn tillsammans med en stabil sysselsättning för bostadsmarknadens utveckling. Förväntningarna om hur dessa utvecklas och oron i omvärlden styr marknadspsykologin som är avgörande i ett kortare perspektiv. När det gäller bostadsmarknaden i höst kan man vara rätt säker på att utbudet växer mycket och snabbt när bostadsmarknaden kommer i gång efter sommaren. En jämförelsevis stor andel osålda bostäder innan sommaren och låg aktivitet under sommaren gör att många bostäder kommer ut igen. Utöver det har det avvaktande beteendet som osäkerheten om framtiden har skapat och förändrade familjeförhållanden under sommaren byggt upp ett stort behov av att byta bostad så att vi får en stor aktivitetsökning när marknaden kommer igång efter sommaren. Eftersom Erik Olsson Bostadsindex visar att en stor majoritet vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny för att minska sin ekonomiska risk, betyder det att vi får en stor utbudsökning av både gamla och nya bostäder snart. I ljuset av det är det skönt att flera positiva händelser under sommaren samverkar på ett sätt som stärker efterfrågan också. När det gäller marknadspsykologin har den avvaktande marknaden inte berott på hur det är, utan på en oro för hur det kan bli. De faktiska omständigheterna för bostadsmarknaden är tvärtom goda med det senaste årets kraftigt sänkta räntor och inkomstskatter, reallönehöjningar och en stabil sysselsättning. Uppgörelsen mellan EU och USA om handelstullarna är positiv för bostadsmarknaden genom att den minskar oron och stärker marknadspsykologin så att fler vågar agera och köpa bostad. Inte för att avtalet är bra, utan för att det ger förutsägbarhet. Konjunkturinstitutets senaste konfidensindikator, som visar hushållens framtidstro, steg kraftigt med den näst största uppgången på en månad sedan starten 1996. Alla delar av konjunkturindikatorn steg. Den största positiva förändringen var i delen som mäter hushållens syn på den egna ekonomin. Det gör att fler vågar köpa bostad på ett sätt som ökar efterfrågan och stärker bostadsmarknaden. Den senaste räntesänkningen i juni bidrar till hushållens tillförsikt. Den faktiska effekten, i form av lägre räntekostnad som ökar betalningsviljan, kommer nu. När osäkerheten minskar kan det snabbt bli en starkare och mer aktiv bostadsmarknad eftersom de faktiska förutsättningarna är goda. På samma sätt som oron sänker marknadstempot mer än bostadspriserna, lär styrkan vi får när oron minskar visa sig genom att aktiviteten ökar, snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.

På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40

ron på en mjuklandning med lägre räntor och tillförsikten hos hushållen. Många av våra mäklare berättar att kunderna har varit lite avvaktande inför det här räntebeslutet. Efter dagens räntebeslut gör en orubbad tro på fortsatta räntesänkningar att fler vågar agera och köpa bostad. 

Bostadsmarknaden vill ha en räntesänkning som visar att mjuklandningen går enligt plan 
Riksbanken har förberett marknaden mycket mer på en ”dubbelsänkning” med 0,5% inför det här räntebeslutet än inför tidigare beslut. Tidigare har en sänkning med 0,25% varit det som utstrålat en känsla av att de har situationen under kontroll och mjuklandar ekonomin med autopilot. Erik Olsson Skräckindex har visat att det har funnits en stor oro och nervositet på bostadsmarknaden, trots de positiva förväntningarna, på ett sätt som gör att man uppskattar trygghet och förutsägbarhet ovanligt mycket. Vid tidigare beslut hade en dubbelsänkning kunnat skapa oro och dessutom ökat risken att Riksbanken hade känt sig tvungna att ta paus i räntesänkningarna för att de var allt för offensiva i sina sänkningar jämfört med omvärlden och den svenska ekonomins utveckling. Den här gången har Riksbanken förberett marknaden på större sänkningar samtidigt som mycket statistik både från Sverige och omvärlden talar för att en dubbelsänkning är motiverad. Det gör att en dubbelsänkning på 0,5% som följs av en sänkning på 0,25% uppskattas mer av bostadsmarknaden än en lika stor total sänkning innan årsskiftet, fast i omvänd ordning. 

Framtida sänkningar betyder mer än dagens beslut
Det Riksbanken signalerar om framtiden är på många sätt viktigare än ett enskilt beslut, som ju inte gör så stor faktisk skillnad i sig. Den stora frågan är om den perfekta mjuklandningen av ekonomin med stora framtida räntesänkningar utan att sysselsättningen går ner allt för mycket fortsätter. Då spelar inte storleken på sänkningen i ett enskilt räntebeslut så stor roll. Det viktigaste är att Riksbanken är minst lika tydlig som tidigare med att vi kan se fram emot betydligt lägre räntor och att de upprepar bilden av att ekonomin mjuklandar. Det får bostadsmarknaden att behålla förhoppningarna om ljus framtid på det sätt som redan är diskonterat enligt Erik Olsson Bostadsindex. I rena pengar ger en räntesänkning med 0,25% bara 145 kr efter skatt mer i plånboken per månad på varje miljon man har i bostadslån. Även med spektakulära ”dubbelsänkningar” är det fortfarande inga svindlande belopp som det handlar om i ett enskilt räntebeslut, så den psykologiska effekten är minst lika viktig som den reala i ett enskilt beslut.

Ett tydligt budskap om kommande räntesänkningar är välkommet eftersom en oro för en paus i räntesänkningarna skulle slå hårt mot bostadsmarknaden då det rekordstora utbudet av bostäder som vi har nu måste matchas av en stor efterfrågan för att bostadspriserna inte skall gå ner – samtidigt som efterfrågeökningen vi har bygger på en tro på en hel rad av räntesänkningar som gör att fler vågar agera och byta till en ny bostad som passar behoven bättre.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 
För många hushåll med lite större lån är räntesänkningarna som redan är diskonterade på bostadsmarknaden betydligt viktigare än skattesänkningarna som presenterades i höstens budget. I budgeten är skattesänkningarna ungefär 28 Mdr kronor medan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kr i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Då krävs det att hushållet har väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt nästa år.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, nästa års skattesänkningar och en dämpad inflation som ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Högre reallöner tillsammans med känslan av trygghet och förutsägbarhet som råder nu när hushållen räknar med att räntorna är på väg ner i stället för upp ökar både betalningsviljan och betalningsförmågan för en bostad på ett sätt som inte bara gör att fler vågar agera och köpa en ny bostad, utan även håller bostadspriserna uppe.

För feta vallöften kan ge mindre räntesänkningar
Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa, och riskerar att skapa för hög inflation när vi kommer närmare valet, kan dessa löften få mindre effekt på bostadsmarknaden om Riksbanken svarar med mindre räntesänkningar än annars så att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om lindrigare amorteringsregler får, förutom det högre bolånetaket, dessutom samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör en stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

En stabil marknad med många försäljningar
Trots en framtid fylld av positiva händelser som lindrigare amorteringsregler, räntesänkningar, skattesänkningar och högre reallöner räknar vi med att bostadsmarknadens styrka visar sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket. Det beror på att dagens bostadspriser redan är höga om man tar hänsyn till boendekostnaden som det leder till för många hushåll. Trots att dagens bostadspriser fortfarande har diskonterat så mycket positivt känns det samtidigt ändå sannolikt att bostadspriserna går upp mer under det kommande året nu än för några månader sedan.