Hur blir bostadsmarknaden i höst, och vad är det som påverkar mest?

Vår expertpanel har fyra experter med olika infallsvinklar. Den här gången berättar experterna Helena Bornevall, Erik Olsson, Fredrik Wickström och Robert Boije om vad de tror avgör hur bostadsmarknaden kommer i gång efter sommaren. Läs om vad som påverkar marknaden mest, och hur sambanden ser ut, så får du lättare att förutse hur bostadsmarknaden påverkas när du tar del av nyhetsflödet. 

Bostadspriserna har varit ganska stabila i år. I stället är det antalet sålda bostäder som har påverkats mest när marknaden har gått från att vara aktiv med många sålda bostäder, till att bli avvaktande efter Trumps utspel om handelstullar i våras och ökade oroligheter i världen.

Expertpanelen talar mycket om inflation och ränta, som ju hänger ihop, när de resonerar om vad som avgör bostadsmarknadens utveckling i höst. Även marknadspsykologin och utbudets storlek antas prägla marknaden mycket. Dessa två faktorer påverkar också varandra genom att utbudet påverkar marknadspsykologin, som i sin tur påverkar efterfrågan som behövs för att absorbera utbudet.

Helena Bornevall, stf makroanalyschef samt bostadsmarknadsexpert i Handelsbanken.

Bostadsmarknaden präglas nu av att hushållen blivit mer försiktiga efter att den globala oron lagt en skugga över de ekonomiska utsikterna. Vi har sett stillastående bostadspriser och många bostäder till salu, även om försäljningsaktiviteten sett skaplig ut. I takt med att effekterna av handelskriget klarnar samt med stöd av stigande inkomster och lägre räntor kan bostadspriserna återigen börja öka under andra halvåret. Utvecklingen är förstås både kopplad till inflations- och ränteutsikter samt det allmänna stämningsläget. Dessutom bör regeringens föreslagna höjning av bolånetak och slopat skärpt amorteringskrav från april nästa år ytterligare bidra till ökad utlåning och stigande bostadspriser. Vår bedömning är att det kommer leda till att bostadspriserna stiger snabbare än inkomsterna 2026 - 2027, med totalt nära 6 procent per år. Men jag skulle inte bli förvånad om det även framgent tar längre tid att sälja sin bostad än under lågränteåren, det skulle nog också vara sunt.

Erik Olsson, grundare av Erik Olsson Fastighetsförmedling

Räntan är den viktigaste faktorn, men även marknadens förmåga att svälja höstens utbudsökning blir viktig. Om vi får en aktiv bostadsmarknad i sommar, där fler säljer sin bostad, blir utbudet mindre samtidigt som de som sålt ökar efterfrågan när de blir köpare. Det skulle stärka marknaden i höst. 

Erik Olsson Bostadsindex visar att oron i världen har sänkt prisförväntningarna, samtidigt som vårt Skräckindex visar att nervositeten bland de som ska sälja har ökat. Det gör att två tredjedelar vill sälja innan de köper nytt. Då gör den ökade aktiviteten i höst att utbudet ökar mer än efterfrågan. Att en större andel vill sälja först gör dessutom att bostäderna säljs långsammare och att fler bostäder blir osålda eftersom den som säljer först kan ta sig tid att invänta högre bud och inte är tvingad att sälja. När fler säljer först visar sig osäkerheten därför genom långa försäljningstider och färre sålda bostäder snarare än att priserna går ner.

De faktiska omständigheterna för en stark bostadsmarknad är egentligen goda, och det är inte dagens förutsättningar som skapar oron som gör marknaden avvaktande, utan en rädsla för att det kan bli sämre. När osäkerheten minskar kan det därför snabbt bli en starkare och mer aktiv marknad.

Fredrik Wickström, Marknads- och försäljningschef på Bonava.

Många har under våren skjutit upp sitt köp eller säljbeslut på grund av omvärldsoron med tullkaos, börsoro och krig. Håll koll på omvärlden och se om några av orosmolnen har lugnat ned sig under sommaren, då kommer bostadsmarknaden troligen att stärkas i början av hösten. Vi fick en räntesänkning av Riksbanken i mitten av juni och det ger sannolikt bostadsmarknaden en skjuts under sommaren.

Andra signaler att titta på är hur omsättningen på bostäder är i ditt område. Att utbudet är högt och att det tar längre tid att sälja en bostad får vi vänja oss vid, det viktiga är att det säljs bostäder där du bor.

Vill du göra en bra affär så kan nyproduktion vara ett attraktiv val idag. Många bostadsutvecklare har bra erbjudanden i sina projekt och med inflyttning längre fram tiden så behöver du inte sälja i ett osäkert läge, utan kan invänta ett lugnare marknadsklimat längre fram. Vi vill väl alla tro och hoppas på en lugnare och bättre omvärld framöver.

Robert Boije, Chefsekonom SBAB

Under våren har bostadspriserna åter tickat upp. Det är dock en bit kvar till toppnivåerna vi såg våren 2022. Större delen av prisökningen följer normala säsongsmönster där priserna ofta stiger under våren för att falla tillbaka under hösten. Även om de rörliga bolåneräntorna sjunker framöver bör bostadspriserna inte stiga markant eftersom de för bostadspriserna viktigare längre bundna räntorna redan sjunkit och inte väntas sjunka så mycket mer. Ett rekordstort utbud och att många bostadsrättsföreningar behöver höja månadsavgifterna ytterligare talar också för måttliga prisökningar under det kommande året. Just nu ser det ut som att Riksbankens penningpolitik har lyckats med konststycket att bromsa inflationen utan att öka arbetslösheten onödigt mycket. Låt oss hoppas att det verkligen blir så – det kommer att vara avgörande för en stabil bostadsmarknad framöver.

Årets bostadsmarknad har så här långt varit oväntat sval. Det visar SBAB / Boolis kompositindikator Bomarknadstempen liksom prisindex HPI. Prisuppgången under våren är den lägsta sedan våren 2014 (jämte våren 2018). Visserligen har konjunkturåterhämtningen dröjt men samtidigt har realinkomsterna åter igen börjat stiga. Därtill är bolåneräntorna betydligt lägre nu än för ett år sedan. Troligen bidrar det skakiga och osäkra omvärldsläget till att lägga en våt filt över bostadsmarknaden. Tullkriget och andra konflikter skapar osäkerhet kring både inflation och räntor. En viktig nyckel för att få se en mer varm bostadsmarknad är därför att denna omvärldsosäkerhet dämpas väsentligt - tror jag. Höjt bolånetak och minskat amorteringskrav - som regeringen föreslagit - lär inte kickstarta marknaden men kommer underlätta för framför allt förstagångsköpare. Synd att det inte väntas träda i kraft förrän 1 april nästa år bara.