Erik Olsson Fastighetsförmedling resonerar om räntebeslutet 23 september 2025

Riksbanken tävlar med regeringen om vem som stimulerar ekonomin och bostadsmarknaden mest med sin räntesänkning. Räntesänkningen visar samtidigt att Riksbanken är rätt säker på att inflationen går ner till deras inflationsmål snart. I det perspektivet är det skönt att de presenterar sin räntesänkning när de redan har sett hur expansiv höstbudgeten är. De faktiska förutsättningarna i form av räntesänkningar, reallöneökningar och skattesänkningar, var redan goda för bostadsmarknaden. Om räntesänkningen ökar tillförsikten hos hushållen, och dessutom ger mer förutsägbarhet genom att räntorna ligger still under en lite längre period, finns det goda möjligheter att vi får en stabil och aktiv bostadsmarknad där det stora utbudet balanseras av efterfrågan.

Erik Olsson Bostadsindex visar att bostadsmarknaden inte hade behövt en räntesänkning för att behålla sin nuvarande styrka, samtidigt som politikerna redan pumpar in 80 mdr i ekonomin med sin valbudget. För bostadsmarknaden får det ungefär samma stimulerande effekt som en räntesänkning när det handlar om att öka tillförsikt och minska oron. De flesta hushållen har redan en mycket starkare ekonomi nu jämfört med vid årsskiftet. Återhållsamheten bland hushållen beror inte på att de inte har tillräckligt bra ekonomi nu, utan snarare på att de är rädda att det kan bli sämre. När oron minskar betyder det samtidigt att bostadsmarknaden kan stärkas. 

Likaväl som oron som kom efter Trumps tullutspel i början av april har sänkt aktiviteten på bostadsmarknaden snarare än bostadspriserna, kommer en starkare marknad förmodligen att leda till att aktiviteten ökar med fler sålda bostäder snarare än att priserna går upp så mycket.

Med en valbudget som ökar tillförsikten hos hushållen nu under hösten är det på många sätt bättre för bostadsmarknaden att inte förstärka effekterna av höstbudgeten och kommande vallöften med en räntesänkning också. Med tanke på att inflationen tycks vara svår att få ner till Riksbankens inflationsmål på 2% är det klokt att inte öka stimulansen med en ytterligare räntesänkning som kan öka inflationen lite på ett sätt som ökar risken för att man behöver höja räntan senare. Uppsidan av en ytterligare räntesänkning nu när räntorna redan har kommit ner så mycket är mycket mindre än den påtagliga nedsidan för bostadsmarknaden om hushållen börjar oroa sig för nya räntehöjningar på ett sätt som påminner om oron under 2022 när inflationen och de oavbrutna räntehöjningarna aldrig tycktes ta slut. En oförändrad ränta som kan ge ökad förutsägbarhet och stabilitet på bostadsmarknaden är utmärkt. 

Det senaste räntebeslutet kan leda till att osäkerheten upplevs minska genom att räntan sänks ytterligare så att hushållen får större marginal i sin ekonomi Vi har en ekonomi med stabil sysselsättning och låg inflation som ger reallöneökningar, kombinerat med räntor och inkomstskatter som är lägre än förra året. De faktiska omständigheterna för en stark bostadsmarknad är egentligen goda. Det är inte dagens förutsättningar som skapar oron som gör bostadsmarknaden avvaktande, utan en rädsla för att det kan bli sämre. När osäkerheten minskar kan det snabbt bli en starkare och mer aktiv marknad.

Den senaste tiden har en överraskande hög inflation ställts mot faktorer som en stark krona, svag konjunktur i Europa och återhållsam konsumtion hos hushållen som leder till en svagare ekonomi med lägre inflation på ett sätt som ger Riksbanken både blandade och motstridiga signaler.

Hushållen har PTS med ångest från räntehöjningarna på ett sätt som dämpar konsumtionen
Under 8 år med noll- och minusräntor från oktober 2014 till maj 2022 ökade hushållens bostadslån mycket samtidigt som referensramarna för vad som var en normal bolåneränta sänktes. Kombinationen gjorde att de snabba och stora räntehöjningarna som inleddes i samband med utbudsstörningar efter pandemin och Rysslands invasion av Ukraina blev en mardröm för många hushåll. Skräcken och känslan av maktlöshet när man inte visste hur långt ränteökningarna skulle fortsätta har satt sina spår hos på ett sätt som gör att många hushåll föredrar att (åter)skapa en buffert för att öka sina ekonomiska marginaler i stället för att konsumera nu när reallöneökningar i kombination med lägre räntor och inkomstskatter ger många en bättre ekonomi och mer pengar att röra sig med. Eftersom hushållens konsumtion är ungefär halva Sveriges BNP, och exportindustrin har svårt att växa med handelstullar från USA och lågkonjunktur i Europa kommer den svenska ekonomin inte igång. Trots det är sysselsättningen dessbättre rätt stabil.

Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten bland säljarna är hög
Vi har precis uppdaterat både Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, och vårt Skräckindex. Skräckindex ligger kvar på en något förhöjd nivå nu från att ha ökat brant från en ovanligt låg nivå efter Trumps utspel om handelstullar. Att vårt Skräckindex är förhöjt visar att visningsbesökarna tycker osäkerheten gör det svårt att förutse bostadsmarknadens utveckling och den egna bostadsförsäljningen. En majoritet på ganska höga 51% (38% i feb) av de som skall sälja en bostad ville minimera risken för att försäljningen går dåligt i stället för att chansa för att få ett riktigt högt pris. Oron och nervositeten förklarar varför andelen som vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny steg lite till nu. Det är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken i sin bostadsaffär. Det var 65% som ville sälja sin gamla bostad innan de köper en ny.

Att andelen som vill sälja först ökade präglar bostadsmarknaden genom att det redan stora utbudet stiger när aktiviteten ökar nu efter sommaren. Att en större andel säljer innan de köper nytt gör att bostäderna säljs långsammare och att fler bostäder blir osålda för att den som säljer först inte är tvingad att sälja, och dessutom kan vänta in ett högre pris för sin bostad. Därför visar sig osäkerheten vi har nu genom att marknadstempot sjunker med långa försäljningstider och färre sålda bostäder, men med bibehållna priser när många säljare låter bli att sälja i stället för att sälja till ett lågt pris som drar ner prisstatistiken. En osåld bostad kommer ju inte med i prisstatistiken.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten som infördes vid årsskiftet. Inkomstskattesänkningarna är ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner drygt 2,0% sedan toppen i våras blir räntekostnaden 42.000 kr lägre efter ränteavdrag med ett lån på 3 Mkr. Det krävs med andra ord hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, årets skattesänkningar och en inflation som, trots att den ligger lite över Riksbankens mål, ändå ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter motverkas dock av den osäkerhet och brist på förutsägbarhet som råder nu. Osäkerheten gör att hushållen blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga
Effekterna av tidigare räntesänkningar slår igenom mer och mer, och förstärks dessutom av skattesänkningar. Det gör det mindre viktigt med nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi uthålligare. Om oron för framtiden ersätts av ny tro på en ekonomi med stabil sysselsättning och en inflation nära målet som ger låga räntor och reallöneökningar, stärks bostadsmarknaden igen. Styrkan visas då genom att det säljs fler bostäder snarare än att bostadspriserna ökar så mycket. Osäkerheten leder på motsvarande sätt till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.

Gjorda räntesänkningar minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader. Nu, när räntorna har sänkts med 2,25% sedan i maj förra året, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av kraftigt ökade räntekostnader när bundna lån som togs då räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till mycket högre ränta eftersom skillnaden i ränta har minskat.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan
Riksbanken har ett svårt läge med en inflation som fortfarande ligger lite över målet trots att ekonomin har försvagats med en stigande arbetslöshet. Tidigare har många räknat med att Riksbanken skulle välja att nå inflationsmålet istället för att stimulera ekonomin. Med den sista räntesänkningen verkar det tvärt om. Det skulle kunna tolkas som att Riksbanken är rätt säkra på att inflationen går ner till deras mål även med den senaste räntesänkningen. Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden så att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen. I det perspektivet är det skönt att Riksbanken presenterar sin räntesänkning när de redan har sett hur expansiv höstbudgeten är.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om höjt bolånetak och lindrigare amorteringsregler som har presenteras av Regeringen kan få samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

I ett lite längre perspektiv är räntan, och därmed inflationen, den absolut viktigaste faktorn tillsammans med en stabil sysselsättning för bostadsmarknadens utveckling. Förväntningarna om hur dessa utvecklas och oron i omvärlden styr marknadspsykologin som är avgörande i ett kortare perspektiv. Redan löftena i den expansiva höstbudgeten inför valet minskar hushållens oro för den ekonomiska utvecklingen. När det kompletteras med en lite överraskande räntesänkning stärker det tillförsikten hos hushållen ytterligare. Nyligen visade Erik Olsson Bostadsindex att en stor majoritet vill sälja sin gamla bostad innan de köper en ny för att minska sin ekonomiska risk. Om räntesänkningen och valbudgeten ökar framtidstron och minskar oron hos hushållen kan det leda till att fler vågar köpa ny bostad innan de säljer den gamla. Det gör det i så fall lättare för efterfrågan att matcha det stora utbudet. Det ger en mer balanserad och starkare bostadsmarknad. När osäkerheten minskar kan det snabbt bli en starkare och mer aktiv bostadsmarknad eftersom de faktiska förutsättningarna redan är goda. På samma sätt som oron har sänkt marknadstempot mer än bostadspriserna, lär styrkan vi får när oron minskar visa sig genom att aktiviteten ökar, snarare än att bostadspriserna ökar så mycket.

På sidan Marknadskommentar om bostadsmarknaden | Erik Olsson Fastighetsförmedling kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40